Вместе с заместителем председателя ВООПИиК и руководителем проекта «Консервация» Евгением Соседовым мы составили памятку для собственников исторических домов. Если вы унаследовали старый дом, знаете кого-то, кто является владельцем, или обдумываете покупку, то памятка поможет вам сориентироваться на первых порах.
С чего начать?
Первым делом надо узнать охранный статус дома. Является ли дом объектом культурного наследия? Если да, то какого уровня – федерального, регионального или местного? Это можно выяснить в региональных органах охраны памятников: обычно реестры памятников выложены на сайтах, или можно отправить письмо с запросом по электронной почте. После этого вы будете понимать, какие есть ограничения, что вы можете ремонтировать сами, а что – только с проектной документацией, разработанной лицензированной организацией.
Если город, где находится ваш дом, является историческим поселением регионального или федерального значения, то ваш дом может иметь еще один статус - ценного градоформирующего объекта, то есть являться частью предмета охраны исторического поселения. Это более «гибкий» по отношению к памятнику охранный статус, предписывающий сохранять внешний облик здания.
Надо ли добиваться статуса памятника?
Иногда стоит добиваться статуса памятника – например, если вы владеете частью дома и хотите убедить соседей сохранять его. Для этого нужно направить обширную заявку в региональный орган охраны памятников и обосновать ценность здания. Главный вопрос – что именно в вашем доме станет предметом охраны, а что нет. Это вопрос решается на стадии историко-культурной экспертизы, после того как дом приобрел статус выявленного объекта культурного наследия.
Конечно, для собственника статус памятника – это обременение, любые процедуры с домом становятся сложнее и дороже. Но с другой стороны, это конкурентное преимущество, которое можно использовать, если вы хотите открыть в этом доме какое-то общественное место. Кроме того, статус памятник - надежный механизм защиты прилегающей территорию от нежелательной новой застройки. У памятника автоматически появляется защитная зона, а в последующем могут быть утверждены и зоны охраны.
По словам Евгения Соседова, «не нужно бояться такого статуса, нужно просто грамотно с этим работать».
Есть ли еще юридические задачи?
Да. Важно понять, что происходит с землей вокруг дома. В Росреестре можно узнать статус вашей земли, правила и планы по развитию прилегающих территорий содержатся в генеральных планах и правилах землепользования застройки, ознакомиться с ними можно в муниципальных и региональных органах власти либо на их ресурсах; планы соседей – у соседей.
Это позволит вам узнать, какие есть ограничения на строительство на вашей земле, не планируют ли построить напротив ваших окон торговый центр или автомойку, а по вашему дому проложить новую магистраль.
Как начать ремонт?
Сперва нужно привлечь специалистов, архитектора-реставратора и инженера. Они смогут сказать, какой требуется ремонт.
Чтобы найти специалистов, можно позвонить в региональное отделение ВООПИиК и другие градозащитные организации, они переадресуют к коллегам в регионе. В каких-то регионах есть дружелюбные отделения союза архитекторов и союза реставраторов, с ними тоже стоит познакомиться. Кроме того, в органах охраны тоже иногда могут подсказать контакты специалистов.
Что важнее всего для сохранения старого дома?
Состояние крыши и фундамента. Если крыша течет или мокнет фундамент, то нет смысла начинать ремонт интерьеров. Состоянии этих частей здания сможет оценить специалист. Есть много деталей, например, важно следить за вентиляцией подпола или подвала: бывает, что со временем вентиляционные продухи в фундаменте забиваются или зарастают культурным слоем и полы начинают гнить.
Как ремонтировать исторический дом?
Во-первых, ремонт должен быть обратимым, то есть не надо ничего сносить подчистую. Во-вторых, надо постараться сохранить все, что не мешает эксплуатации дома. Часто выясняется, что старое гораздо качественнее – например, старые двери не рассыхаются, а метлахская плитка служит столетиями.
Чтобы не потерять ничего ценного, лучше обратиться к специалистам. Неочевидные на первый взгляд вещи могут оказаться раритетом, интересным культурным феноменом или просто качественным предметом быта. Евгений Соседов отмечает:
«Если делать ремонт с уважением к объекту – объект обязательно вас отблагодарит какими-нибудь удивительными находками, открытиями и теплотой старого дома».
Какие элементы стоить сохранять?
В первую очередь, внешний и внутренний декор: наличники, подлинные водосточные трубы, дымники, лепнину, карнизы, окна, двери, старые полы, плитку, печи. Нельзя бездумно обдирать обои и штукатурку! Даже если сохранился только фрагмент старых обоев, его можно сохранить как зондаж на стене или по этому фрагменту восстановить весь первоначальный дизайн. По словам Соседова, «Стены – это кладезь информации о жизни дома, оригинальной покраске и облике интерьера».
Откуда взять деньги?
По закону, сохранять свой дом – ответственность собственника. В законе об охране памятников 2002 года есть норма о компенсации затрат на ремонт и реставрацию памятника, но реально такие компенсации пока нигде не выдают. Так что часто единственное, что можно сделать – это запустить краудфандинг или выиграть грант на просветительскую, исследовательскую, музейную или проектную деятельность, связанную с домом.